胡女士咨詢市區某承諾“包租包退”產權商鋪的投資風險。據介紹，該商鋪面積約6平方米/間，售價6萬元。購買后業主不需要經營商鋪，只需要和開發商指定的管理公司簽訂《委托租賃協議》即可。租賃協議的期限為15年，其間業主每年可收取總房價8%的稅后回報，同時開發商保證，在購買期滿1年后，投資者可隨時選擇退房，開發商將全額補償。如此豐厚投資回報讓胡女士頗為動心，但“天上掉餡餅”式的經營模式卻讓她心存疑慮，“這會不會是個陷阱?”為此我們專程咨詢了四川致高律師事務所副主任林方平。

疑問一：租金、退款，拿什么來擔保?

林律師認為，這種“包租包退”的產權商鋪模式并不新鮮，早在10多年前就曾出現過。最大的問題就是開發商無法為其承諾的租金收益

和退款保證做有效的擔保。在他受理的多起類似委托租賃糾紛中，受托方??經營管理公司多為開發商另行注冊成立的。后續經營效果、回報保證就與開發商在法律上毫無關系，若出現回報無法兌現、商鋪經營不下去等問題，經營公司倒閉了或出現資不抵債，小業主就只有自認倒霉了�！凹词故情_發商在購房協議中承諾，用其擁有的房產公司資產為經營管理公司提供擔保，但在協議上通常不會明確具體的擔保物，這種保證其實并沒有意義�！�

疑問二：“袖珍商鋪”難以獨立經營

胡女士表示，由于是統一經營，她除了要與開發商簽訂買賣合同外，還需與開發商指定的經營管理公司簽訂《委托租賃協議》。律師認為，這種高額包租的商鋪買賣經營運作方式，讓購買者很難有自主權。一旦15年后合同到期，如果業主想將商鋪收回自己經營的話，只擁有區區6平方米商鋪面積的業主很難以獨立經營，最終還是只能“乖乖地”繼續選擇簽訂委托租賃協議。