劉先生是一名職業的房產投資客，屢屢得手。

    2006年4月，他在上海莘莊地鐵站附近的一條街上買入一個商鋪，銷售單價在12000元/平方米，面積為98平方米。

    如今，隨著莘莊的不斷繁榮以及周邊優質住宅項目和寫字樓項目的陸續興建，他的商鋪銷售單價已經超過20000元/平方米，并且一鋪難求。

    劉先生當時的投資思路是，2006年春，在宏觀調控政策的影響之下，上海的住宅投資熱潮漸漸平息，但個人投資者的投資沖動卻并沒有就此止步。一個新的投資熱點——商鋪投資在上海樓市之間涌動。

    “商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強�！眲⑾壬J為，零售業、服務業的投資受到追捧，勢必造成社區型沿街商鋪繼續成為搶手貨，商鋪將依然熱銷，投資價值不減。從整個房地產市場來看，已經形成梯級型消費市場。從長遠看100平方米的社區商鋪將成為市場銷售的主流。

    就在劉先生出手拿下這個商鋪不久，在吉林大肆掃樓的山西購房客開始現身上海，財大氣粗的山西煤老板們“悄然”卷走寶山一幢商鋪樓盤約30套房源，大部分客戶選擇一次性付清數百萬元房款。據悉，山西投資者雖然關注一些投資性樓盤，但他們多數是因為其本身對樓盤所處地區較熟悉，或者為子女未來發展著想。這讓劉先生更加堅定了自己的投資策略。

    協助劉先生完成此項商鋪投資的是上海臣信房地產經紀公司金牌物業顧問小陳。在小陳看來，商鋪投資者要考慮許多因素，比如投資回報率是否穩定。不要輕易相信開發商承諾，必須了解商業整體規劃，追求長期穩定回報，不要只看眼前幾年的固定租金回報。如果沒有長期可持續發展的商業規劃，這樣商鋪投資的失敗概率很大。

    小陳認為，如果某區域目前的商鋪入住率低，但由于政府規劃，以后周邊會有交通樞紐中心，這樣的商鋪仍然具有較高的投資價值;如果周邊規劃將要建造寫字樓、商場等附加值更高的物業，那更是要抓緊投資;如果幾個住宅小區聚集在一起形成“扎堆效應”，那也是理想的商鋪，因為這些小區底商/沿街商鋪會形成商業街的格局，將會帶來理想的消費人流。此類合理的業態是以服務性業態為主，如干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐飲等。

    上海二手房代理商——上海中原物業代理有限公司數據顯示，上海的商鋪投資雖然熱度很高，但其中的風險卻不可小覷，比如，諸多稅費。商鋪轉讓需要繳納土地增值稅，以轉手前后的差價為稅基(即賣出價格-買入價格-本次買賣過程中的手續費稅等費用后得到的正數)，實行超額累進辦法征收30%~60%不等的稅收。

    從最近兩三年的商鋪走勢來看，商鋪價格的不斷高漲和商業利潤的不斷下降形成了鮮明的反差。不少商鋪的價格上漲僅僅是因為人們對租金的預期上升以及不斷轉手炒賣引起的。很多從中賺取不菲利益的投資客、炒家準備出貨，中小投資者的風險正在加劇。